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2024년부터 바뀐 주택임대소득 과세 기준, 제대로 알고 계신가요? “1주택은 괜찮겠지” 하며 방심하고 있다가 과세 대상이 되면 당황할 수 있습니다. 기준시가 12억 초과 여부, 공동소유, 전세보증금에 따른 간주임대료 등 꼭 알아야 할 정보가 가득합니다.
주택임대소득은 복잡할 것 같지만, 정확히 알고 준비하면 절세도 가능하고 불이익도 피할 수 있습니다. 지금 이 글에서 핵심만 콕콕 짚어드릴게요. 세금, 알고 대처하면 두렵지 않습니다!
지금 아래 버튼을 눌러, 주택임대소득 신고의 핵심을 빠르게 확인해보세요!
주택임대소득, 과연 누구에게 해당될까?
주택임대소득은 ‘부동산업에서 발생하는 소득’으로 분류되며, 1년간 주택을 임대하여 얻은 모든 소득을 말합니다. 여기에 포함되는 것은 다음과 같습니다.
- 월세 수입
- 보증금에 따른 간주임대료
- 선세금(선불 임대료)
‘1주택자’라도 기준시가가 12억원을 초과하거나 국외 주택을 보유한 경우는 과세 대상이 될 수 있습니다.
과세 여부 판단 기준은?
과세 대상 판단을 위한 핵심 기준은 다음과 같습니다.
| 구분 | 과세 여부 |
|---|---|
| 1주택자 | 기준시가 12억원 이하 → 비과세 12억원 초과 또는 국외주택 → 과세 |
| 2주택 이상 | 임대소득 600만원 초과 → 과세 600만원 이하 → 분리과세 선택 가능 |
| 보증금 등 3억 초과 | 간주임대료 과세 포함 |
특히 3주택 이상 소유 시, 보증금 3억원 초과분은 간주임대료로 계산되어 수입에 포함됩니다.
공동소유, 부부소유일 경우는?
공동소유 주택의 경우 ‘지분이 가장 큰 사람’에게 임대소득이 귀속되며, 다음의 기준이 적용됩니다.
- 임대소득이 연 600만원 이상이거나 고가주택의 30% 초과 지분 보유 시, 소수 지분자도 주택 수 포함
- 부부 공동 소유 시, 합산하여 계산
지분율이 동일한 경우, 부부 간 합의에 따라 귀속자를 선택할 수 있습니다.
보증금이 세금으로? 간주임대료 계산법
다음 조건을 만족하면 ‘간주임대료’라는 이름으로 보증금도 세금에 포함됩니다.
- 3주택 이상 소유
- 보증금 합계가 3억 원 초과
계산 방식은 다음과 같습니다.
간주임대료 = (보증금 – 3억원) × 60% × (3.5% / 365) × 보유일수
즉, 단순히 월세만 신고한다고 끝나는 것이 아닙니다. 보증금 규모가 큰 분들은 특히 주의하세요!
총수입금액 계산 기준
임대소득의 총수입금액은 ‘받기로 한 금액’을 기준으로 하며, 선불 받은 임대료도 포함됩니다.
- 월세 + 간주임대료 + 선세금 = 총수입금액
- 선세금은 계약기간에 따라 나누어 해당 연도 수입으로 계산
계약 또는 관습상 지급일이 정해져 있다면, 그 날짜를 수입 시점으로 봅니다.
업종 분류별 임대소득 과세 유형
임대하는 주택의 유형에 따라 업종코드가 다르며, 세금 혜택이나 의무가 달라질 수 있습니다.
| 업종코드 | 구분 | 설명 |
|---|---|---|
| 701101 | 고가주택 임대 | 기준시가 12억 초과 |
| 701102 | 일반주택 임대 | 12억 이하 주택 대상 |
| 701103 | 장기임대 공동/단독주택 | 국민주택 5호 이상, 5년 이상 임대 |
| 701104 | 장기임대 다가구주택 | 국민주택 5호 이상, 5년 이상 임대 |
장기임대주택은 특정 조건을 만족하면 소득공제 및 세액감면 혜택이 주어지므로 전략적으로 운영하는 것이 좋습니다.
Q&A
Q1. 1주택자라도 과세될 수 있나요?
A. 네. 기준시가가 12억원을 초과하거나 국외 주택 보유 시 과세 대상입니다.
Q2. 간주임대료가 적용되는 조건은?
A. 3주택 이상 소유하고, 보증금 합계가 3억원을 초과하는 경우입니다.
Q3. 공동소유일 때 소득은 어떻게 나눠지나요?
A. 지분이 가장 큰 사람에게 귀속되며, 일부 조건에서 소수지분자에게도 과세됩니다.
Q4. 선세금도 과세 대상인가요?
A. 네. 계약기간에 따라 해당 연도의 총수입금액으로 분할 계산되어 포함됩니다.
Q5. 장기임대주택 혜택은 어떻게 받을 수 있나요?
A. 국민주택 규모 5호 이상을 5년 이상 임대하면 세액감면 등의 혜택을 받을 수 있습니다.
결론 및 요약
주택임대소득에 대한 과세 기준은 점점 정교해지고 있습니다. 특히 2024년부터는 기준시가 12억원 초과 1주택도 과세 대상이 되며, 보증금에 따른 간주임대료 역시 놓치면 안 됩니다.
공동소유, 장기임대, 보증금, 선세금까지 꼼꼼히 체크하고, 세무 전문가 또는 홈택스를 통해 정확하게 신고해야 세금 리스크를 줄일 수 있습니다.
이번 기회에 내 소득과 자산을 다시 점검해보세요. 여러분의 현명한 절세를 응원합니다!
